Vor einigen Jahren unterschrieb einer meiner Coaching-Klienten einen Pachtvertrag.
2.800 Euro Pacht. Innenstadt. Schöne Lage. Guter Grundriss. Der Verpächter war nett, der Mietpreis fair, die Übergabe reibungslos.
Alles sah gut aus.
18 Monate später stand er in meinem Büro. Nicht wegen der Pacht — die war immer noch fair. Sondern wegen Seite 7, Absatz 3 seines Pachtvertrags.
Rückbauverpflichtung.
Er hatte 65.000 Euro in den Umbau investiert. Neue Küche, neue Böden, neue Beleuchtung — das Restaurant sah wirklich gut aus. Dann wollte der Verpächter nicht verlängern. Und die Klausel auf Seite 7 sagte: "Bei Vertragsende hat der Pächter die Räumlichkeiten in den bei Übernahme dokumentierten Originalzustand zu versetzen."
Kosten für den Rückbau: 40.000 Euro.
65.000 Euro Investition. Plus 40.000 Euro Rückbau. 105.000 Euro verloren.
Wegen eines Absatzes den er nie gelesen hatte.
Restaurant pachten ist kein Risiko. Einen Pachtvertrag unterschreiben den du nicht verstehst — DAS ist ein Risiko.
Was du in diesem Artikel lernst:
- Wann Pachten die klügere Entscheidung ist als Kaufen oder neu Eröffnen — und wann nicht
- Wie du berechnest ob eine Pacht fair ist — bevor du unterschreibst
- Die 7 Vertragsfallen die 90% der Gastronomen erst bemerken wenn es zu spät ist
- Wo du Pachtobjekte findest und wie du mit dem Verpächter verhandelst
- Die vollständige Due-Diligence-Checkliste: 15 Punkte vor der Unterschrift
| Was | Warum das wichtig ist |
|---|---|
| Pacht 2026 = 12 Cent pro Umsatz-Euro | +20% seit 2019 — bei Reingewinn von max. 3 Cent ist die Pacht entscheidend |
| Pachtquote über 15% = höchste Gefahr | Unter dieser Last ist kein profitabler Betrieb mehr möglich |
| Rückbauverpflichtung im Vertrag | Kann 30.000–50.000 € kosten die du nicht eingeplant hast |
| Kein Konkurrenzschutz = fataler Fehler | Verpächter darf direkt neben dir einen weiteren Betrieb eröffnen |
| Gästedatenbank = eigentlicher Wert | Nicht das Inventar — die Kundendaten entscheiden den echten Übernahmewert |
| B-Lage mit System > A-Lage ohne System | Die Pacht-Lage entscheidet weniger als das Marketing-System im Betrieb |
Pachten, Kaufen oder Eröffnen — der ehrliche Vergleich
Es gibt drei Wege in die Gastronomie. Die meisten Menschen kennen nur zwei davon.
Weg 1: Neu eröffnen
Du findest Räume, unterschreibst einen Miet- oder Pachtvertrag für eine leere Fläche, und baust alles von Grund auf auf. Küche, Innenausstattung, Konzept, Genehmigungen, Personal — alles neu.
Investition: 100.000 bis 500.000 Euro, je nach Konzept, Größe und Standort. Zeitrahmen bis zur Eröffnung: 6 bis 18 Monate. Erster profitabler Monat: frühestens nach 12 bis 24 Monaten.
Der Vorteil: Du baust alles nach deinen Vorstellungen. Keine Altlasten, kein schlechtes Image, keine fremden Systeme.
Der Nachteil: Du trägst das höchste Risiko — du zahlst von Tag 1 Kosten, ohne einen einzigen Gast.
Weg 2: Kaufen oder übernehmen
Du kaufst einen bestehenden Gastronomiebetrieb. Er hat Gäste, Ruf, Personal, Inventar. Vielleicht sogar eine Kundendatenbank.
Investition: 50.000 bis 300.000 Euro (plus Immobilie wenn du die Immobilie kaufst). Zeitrahmen: 3 bis 12 Monate (Due Diligence, Verhandlung, Übergabe).
Der Vorteil: Laufende Einnahmen von Tag 1. Bestehende Strukturen die du übernimmst.
Der Nachteil: Hoher Kapitalbedarf. Was du kaufst muss genau geprüft werden — du kaufst auch versteckte Schulden, Probleme und schlechten Ruf wenn du nicht aufpasst.
Weg 3: Pachten
Du pachtest einen bestehenden oder leerstehenden Gastronomiebetrieb. Du zahlst keine Kaufsumme — nur monatliche Pacht. Das Gebäude und oft das Inventar gehören dem Verpächter.
Investition für den Einstieg: 20.000 bis 80.000 Euro (Inventar-Ablöse falls vorhanden, Umbaukosten, Kaution, Anlaufkosten). Zeitrahmen bis zur Eröffnung: 4 bis 12 Wochen nach Vertragsunterschrift.
Der Vorteil: Geringster Kapitalbedarf. Schnellster Einstieg. Kein Immobilienrisiko.
Der Nachteil: Du baust kein Vermögen auf. Du bist abhängig vom Verpächter. Und: was du in den Betrieb investierst, gehört bei Auszug dem Gebäude — nicht dir.
Die Wahrheit die niemand ausspricht:
Pachten ist nicht der billigere Weg — nur der kapitalärmere. Auf 10 Jahre gerechnet zahlst du in der Summe oft mehr als beim Kauf. Aber du brauchst am Anfang weniger. Und für viele Gründer ist das der entscheidende Unterschied.
"Pachten ist wie Mieten statt Kaufen: Du zahlst weniger am Anfang — und mehr auf Dauer."
Was du jetzt tun kannst: Bevor du Pachten, Kaufen oder Eröffnen entscheidest, rechne eine einzige Zahl: Wie viel Eigenkapital hast du tatsächlich verfügbar — ohne das du in Not gerätst? Unter 50.000 Euro: Pachten ist oft der einzig realistische Weg. Über 150.000 Euro: Kaufen wird interessant. Dazwischen: kommt auf den Einzelfall an.
Was eine faire Pacht ist — und wie du es ausrechnest
Das ist die Frage auf die fast niemand eine klare Antwort gibt. "Kommt drauf an" ist die häufigste Antwort von Maklern und Steuerberatern. Das hilft dir nicht weiter.
Hier sind die konkreten Zahlen die ich in 23 Jahren gelernt habe:
Die Pacht-Benchmarks für Deutschland 2026:
| Pachtquote | Bewertung | Konsequenz |
|---|---|---|
| Unter 8% | Ausgezeichnet — selten | Sehr gute Profitabilität möglich |
| 8–10% | Gut — in kleineren Städten erreichbar | Stabiler Betrieb realistisch |
| 10–12% | Akzeptabel — Stadtstandards | Branchenüblich, keine Reserve |
| 12–15% | Kritisch — nur bei hohem Bon | Nur bei aktiver Umsatzsteigerung tragbar |
| Über 15% | Gefahr — kaum profitabel | Im aktuellen Kostenumfeld kaum überlebensfähig |
Pachtquote = monatliche Pacht ÷ monatlicher Netto-Umsatz × 100.
Das ist die wichtigste Zahl die du BEVOR der Unterschrift berechnen musst.
Die Pacht-Rechenprobe in der Praxis:
Beispiel 1: Restaurant mit 3.000 Euro monatlicher Pacht. Du kalkulierst realistisch mit 30.000 Euro Monatsumsatz netto. Pachtquote: 10%. Grüner Bereich — machbar.
Beispiel 2: Gleiches Restaurant, aber du übernimmst es und der Vorpächter hat nur 20.000 Euro Monatsumsatz generiert. Pachtquote bei 3.000 Euro Pacht: 15%. Rote Zone — du brauchst sofortige Umsatzsteigerung um zu überleben.
Beispiel 3: Verpächter bietet 4.500 Euro Pacht. Du kalkulierst mit 25.000 Euro Umsatz. Pachtquote: 18%. Verlustgeschäft in der aktuellen Kostenstruktur. Lass die Finger davon oder verhandle massiv nach unten.
Warum 2026 anders ist als 2019:
Die Kostenstruktur der deutschen Gastronomie hat sich fundamental verändert. Pacht und Miete machen heute 12 Cent pro eingenommenem Euro aus — 20% mehr als 2019. Der Reingewinn liegt bei minus 2 bis plus 3 Cent pro Euro. Das bedeutet: 2 Cent Pacht-Unterschied entscheiden in vielen Betrieben über Gewinn oder Verlust.
Was 2019 mit 13% Pachtquote noch lief, führt 2026 direkt in die roten Zahlen.
1.819 Gastro-Insolvenzen gab es 2025 in Deutschland — ein Anstieg von 32% gegenüber dem Vorjahr. Zu hohe Fixkosten, zu geringe Margen. Pacht ist in vielen dieser Fälle der Haupttreiber.
Pacht verhandeln:
Die meisten Gastronomen nehmen die erste genannte Pacht als fix an. Sie ist es nicht. Nahezu jeder Pachtpreis ist verhandelbar — besonders bei Objekten die längere Zeit leergestanden haben.
Dein stärkster Hebel: Der Verpächter will nicht leer stehen. Jeder Monat Leerstand kostet ihn reale Euros ohne Gegenleistung. Das ist deine Verhandlungsposition.
Was du verhandeln kannst: Drei bis sechs Monate pachtfreie Anlaufphase, Staffelpacht die erst ab Monat 7 die volle Höhe erreicht, Investitionsbeitrag des Verpächters gegen längere Laufzeit, Deckelung der jährlichen Staffelsteigerung.
Die konkrete Verhandlungsformulierung die bei Verpächtern eine Pachtreduzierung von 10–20% möglich macht — ohne die Beziehung zu belasten — ist eine Stellschraube die ich regelmäßig im Newsletter zeige. Die Wortwahl in dieser Situation entscheidet mehr als jedes Argument.
Die 7 Pachtvertrag-Fallen die dich ruinieren können
Kein Abschnitt in diesem Artikel ist wichtiger als dieser.
Lass dir einen Anwalt einen Pachtvertrag prüfen bevor du unterschreibst — immer, ohne Ausnahme. Und auch dann: lese diese sieben Punkte selbst durch. Denn du musst wissen wonach du fragst.
Falle 1: Instandhaltungspflicht ohne klare Abgrenzung
Wer ist für welche Reparaturen zuständig? Das klingt wie eine Nebenfrage — bis das Dach undicht wird.
Ein fairer Vertrag regelt: Kleinreparaturen (bis 150–300 Euro pro Einzelfall) trägt der Pächter. Größere Instandhaltungen am Gebäude trägt der Verpächter. Schäden durch den Pächter trägt der Pächter.
Was du vermeiden musst: Klauseln die "alle Instandhaltung und Reparaturen" pauschal auf dich übertragen. Bei einem älteren Gebäude kann das 30.000 Euro bedeuten. Bei einem sehr alten Gebäude 80.000.
Falle 2: Rückbauverpflichtung
Wie eingangs beschrieben: die teuerste Klausel die du nicht siehst.
Jeder Umbau den du vornimmst — neue Küche, neue Decke, neue Böden — wird bei Vertragsende zum Problem wenn der Vertrag Rückbau verpflichtend vorschreibt.
Was du brauchst: Entweder eine explizite Ausnahme für deine geplanten Umbaumaßnahmen, schriftlich vereinbart, oder eine Klausel die dem Verpächter das Recht gibt die Umbauten zu behalten — ohne Rückbaupflicht für dich.
Falle 3: Fehlender Konkurrenzschutz
Ohne Konkurrenzschutzklausel darf dein Verpächter im gleichen Gebäude oder in direkter Nachbarschaft einen weiteren Gastronomie-Betrieb verpachten — einen direkten Konkurrenten für dich.
Was du verlangst: Eine Klausel die dem Verpächter untersagt, in einem definierten Radius (z.B. im gleichen Gebäude oder auf dem gleichen Grundstück) weitere Gastronomie zu verpachten, die mit deinem Konzept konkurriert.
Falle 4: Asymmetrische Kündigungsfristen
Pachtverträge haben manchmal unterschiedliche Kündigungsfristen für Pächter und Verpächter. Du hast 12 Monate Frist, er hat 3 Monate. Du bist gebunden, er ist flexibel.
Was ein fairer Vertrag regelt: Gleiche Kündigungsfristen für beide Seiten, oder — besser — ein festes Laufzeit-Modell mit Verlängerungsoption für dich.
Falle 5: Unkontrollierte Staffelpacht
"Pacht erhöht sich jährlich um 3% entsprechend der Preisentwicklung" klingt moderat. In 10 Jahren bist du bei +34% Pacht. Wenn dein Umsatz nicht mitgewachsen ist, bist du in einer tödlichen Spirale.
Was du verhandelst: Eine Deckelung der jährlichen Erhöhung (maximal 2%, maximal aber Verbraucherpreisindex), und eine Revisionsklausel die bei signifikanter Umsatzentwicklung Neuverhandlung erlaubt.
Falle 6: Kein Recht zur Übertragung oder Untervermietung
Stell dir vor: Du baust das Restaurant über 5 Jahre auf, hast 500 Stammgäste, und willst verkaufen oder einen Nachfolger einsetzen. Der Pachtvertrag sagt: "Eine Übertragung der Pacht auf Dritte bedarf der Zustimmung des Verpächters" — und der Verpächter stimmt nicht zu.
Alles was du aufgebaut hast, ist damit nicht verkäufbar.
Was du brauchst: Das Recht den Pachtvertrag auf einen qualifizierten Nachfolger zu übertragen, ohne dass der Verpächter ohne sachlichen Grund ablehnen kann.
Falle 7: Betriebspflicht ohne Ausnahmen
"Der Pächter ist verpflichtet den Betrieb ganzjährig in ortsüblichem Umfang zu führen." Diese Klausel bedeutet: keine Betriebspause für Renovierung, keine Winterschließung wenn das Konzept es zulässt, kein längerer Urlaub.
Was du verhandelst: Definierte Schließungszeiten pro Jahr die vertraglich erlaubt sind, und eine klare Definition was "ortsüblicher Umfang" konkret bedeutet.
Die Empfehlung:
Lass jeden Pachtvertrag durch einen auf Gastro-Recht spezialisierten Anwalt prüfen — nicht durch einen allgemeinen Mietrechtsanwalt, und auf keinen Fall durch den Anwalt des Verpächters. Die Investition von 500 bis 1.500 Euro für eine Vertragsprüfung ist die günstigste Versicherung die du kaufen kannst.
Die drei Klauseln die bei weitem am häufigsten zu ernsthaften finanziellen Schäden führen — und die exakte Formulierung die du in einer Gegenklausel verlangst — gehören zu den Details die ich regelmäßig im Newsletter zeige. Die Kombination aus Rückbauverpflichtung, Instandhaltungspflicht und fehlender Übertragbarkeit kann zusammen leicht 100.000 Euro kosten.
📋 Hol dir die kostenlose Pachtvertrag-Checkliste
Im GastroInsider-Newsletter: 15 Punkte die du BEVOR der Unterschrift prüfen musst — inklusive der konkreten Klauseln die du verlangen solltest und der Formulierungen die in einem fairen Pachtvertrag stehen.
→ Jetzt kostenlos anmelden und Checkliste herunterladen: [restaurantwerbung.de/newsletter]
Wo du ein Restaurant zum Pachten findest — und wie du verhandelst
Die meisten Gastronomen suchen Pachtobjekte auf den gleichen Portalen auf denen alle anderen auch suchen. Das bedeutet: Wettbewerb, Zeitdruck, und Verpächter die bereits mehrere Interessenten haben.
Die besseren Objekte sind oft nirgendwo ausgeschrieben.
Die offiziellen Quellen:
ImmobilienScout24 (Gewerbe-Kategorie), eBay Kleinanzeigen (Gastro-Kategorie), Gastroimmobilien.de, regionale Gewerbe-Makler, DEHOGA-Regionalbörsen, IHK-Unternehmensnachfolgebörse.
Diese Quellen sind bekannt. Die Objekte dort haben häufig bereits viele Interessenten oder sind aus einem Grund lange nicht vergeben worden.
Die besseren Quellen:
Das Wirtshaussterben ist die größte Chance für Gründer die bereit sind aktiv zu suchen.
DEHOGA warnt seit Jahren vor dem Verlust von Dorfwirtshäusern im ländlichen Raum — Betriebe die mangels Nachfolge schließen, obwohl das Gasthaus selbst profitabel wäre. Verpächter in diesen Situationen haben oft keine anderen Interessenten. Ihre Verhandlungsposition ist schwach. Deine ist stark.
Fahr mit offenen Augen durch deine Region. Restaurants die seit Monaten mittags und abends wenige Gäste haben. Gasthäuser deren Inhaber sichtbar müde wirken. Betriebe deren letztes Google-Update "Ruhetag geändert" von vor zwei Jahren ist.
Sprich diese Menschen direkt an. Nicht mit "Ich würde gerne pachten." Sondern: "Ich hätte großes Interesse daran, dieses Konzept weiterzuführen. Haben Sie schon mal darüber nachgedacht, den Betrieb abzugeben?"
Du wirst überrascht sein wie viele Gastronomen auf genau diesen Satz gewartet haben.
Die Verhandlungs-Strategie:
Der Verpächter hat eine Kernangst: Leerstand. Ein leerstehendes Gebäude bringt keine Einnahmen, verfallt und kostet Geld. Jeder Monat in dem niemand zahlt ist ein verlorener Monat.
Das ist dein Hebel — und du musst ihn nicht aggressiv einsetzen. Es reicht wenn du ihn kennst.
Was du konkret verhandelst:
Eine pachtfreie Anlaufphase von drei bis sechs Monaten. In dieser Zeit investierst du in Umbau, Ausstattung, Personal-Aufbau — ohne Pachtlast. Der Verpächter bekommt einen Betrieb der hochläuft. Das ist für ihn besser als Monate des Leerstands während du zahlst aber nichts aufbaust.
Eine Staffelpacht die wächst: Monat 1–6 pachtfrei oder 50%, Monat 7–12 volle Pacht. Das reduziert dein Risiko in der kritischsten Phase erheblich.
Einen Investitionszuschuss des Verpächters gegen längere Laufzeit: Du verpflichtest dich zu 10 statt 5 Jahren, er schießt 30.000 Euro für den Umbau zu. Das ist ein fairer Deal — er bekommt eine langfristige Einnahmequelle, du bekommst Kapital.
Due Diligence: Was du prüfst BEVOR du unterschreibst
Das ist die Checkliste die du dir ausdruckst und bei jeder Besichtigung mitbringst.
Umsatz und Finanzen:
☐ Echte Umsatzzahlen der letzten 24 Monate aus dem Kassensystem — nicht die Schätzungen des Inhabers. Kassendaten lügen weniger als Steuerbilanzen.
☐ Betriebskosten der letzten 12 Monate: Personalkosten, Wareneinsatz, Nebenkosten, Reparaturen.
☐ Offene Schulden oder Verbindlichkeiten die an den Betrieb oder das Inventar geknüpft sind.
Vertrag und Recht:
☐ Alle 7 Fallen-Punkte aus dem vorherigen Abschnitt systematisch im Vertrag geprüft.
☐ Pachtvertrag durch eigenen Anwalt prüfen lassen — nicht durch den des Verpächters.
☐ Übertragbarkeit der Gaststättenerlaubnis geprüft: Muss ich eine neue Konzession beantragen, oder wird die bestehende übertragen?
☐ Gewerbeanmeldung: Was sind die Voraussetzungen für die Fortsetzung des Betriebs?
Technik und Bauliches:
☐ Zustand der Küchengeräte: Baujahr, letzte Wartung, noch wie lange nutzbar?
☐ Inventar-Liste schriftlich und vollständig — was ist im Pachtpreis enthalten, was kostet extra?
☐ Behördenakten: Letzte Hygieneprüfung, etwaige offene Mängel, Brandschutzprotokoll.
☐ Baugenehmigung für gastronomische Nutzung vorhanden und aktuell?
☐ Lärmschutz: Gibt es Beschwerden von Nachbarn oder Anwohnern? Offen oder abgeschlossen?
Das eigentliche Asset:
☐ Gibt es eine Kundendatenbank oder E-Mail-Liste die übernommen werden kann?
Das ist die wichtigste Frage die 90% der Interessenten nicht stellen. "Du kaufst keine Möbel — du kaufst Cashflows, Datenbanken und eliminierbare Kosten."
Eine Kundendatenbank mit 1.500 aktiven E-Mail-Adressen und Geburtstagseinträgen ist mehrere Zehntausend Euro wert. Sie ermöglicht dir in Woche 1 nach der Übernahme aktives Marketing zu betreiben — und die ersten Gäste zurückzuholen bevor der Betrieb als leer gilt.
Ein Restaurant das 50.000 Euro Inventarwert hat aber keine Gästedaten ist weniger wert als ein Restaurant mit 10.000 Euro Inventar und 2.000 Stammgast-Kontakten. Das Inventar rostet. Die Daten nicht.
Wann Pachten die falsche Entscheidung ist
Ich habe dir bisher erklärt wie du das Richtige richtig machst. Jetzt sage ich dir wann du es gar nicht machen solltest.
Wenn die Pachtquote über 15% liegt:
Bei der aktuellen Kostenstruktur — 32 Cent Wareneinsatz, 40 Cent Personal, 12 Cent Pacht, 9 Cent Energie, 4 Cent Sonstiges — gibt es schlicht keinen Platz mehr für eine Pacht die mehr als 15 Cent pro Euro nimmt. Wer das unterschreibt, arbeitet für den Verpächter.
Wenn der Verpächter keine Investitions-Freiheit gibt:
"Du darfst die Einrichtung nicht verändern." "Die Küche bleibt wie sie ist." "Keine baulichen Veränderungen ohne schriftliche Genehmigung." — Wenn ein Verpächter grundlegende Veränderungen blockiert, blockiert er deine Möglichkeit das Restaurant profitabel zu machen. Das ist keine Partnerschaft. Das ist eine Falle.
Wenn der Pachtvertrag nicht übertragbar ist:
Du baust auf etwas das dir bei Auszug nichts wert ist. Wenn du später verkaufen oder einen Nachfolger einsetzen willst, bist du ohne Übertragbarkeit in einer Sackgasse. Kein Käufer zahlt für ein Konzept ohne Pachtvertrag.
Wenn du kein Marketing-System hast:
Das ist der ehrlichste Punkt dieses Artikels.
Ich habe Klienten begleitet die trotz sehr günstiger Pacht kurz vor der Schließung standen — nicht weil der Standort schlecht war, sondern weil kein System dahintersteckte. Die erste Kampagne brachte sofort 18% mehr Umsatz. Die Pacht war plötzlich kein Problem mehr.
Ich habe aber auch Klienten gesehen die mit einem günstigen Pachtobjekt in einer Kleinstadt von 7.000 Einwohnern — ohne Stadtkern, ohne Laufkundschaft — durch konsequente Umsetzung auf über 100.000 Euro Monatsumsatz gewachsen sind. Der Standort war kein Vorteil. Das System war der Vorteil.
Eine günstige Pacht rettet keinen Betrieb ohne System. Aber ein gutes System macht auch eine mittlere Pacht an einem mittelmäßigen Standort profitabel.
"B-Lage mit Marketing-System schlägt A-Lage ohne System. Immer."
Häufige Fragen
Brauche ich Eigenkapital für eine Pacht-Übernahme?
Ja — aber weniger als für einen Kauf. Plan mit 20.000 bis 80.000 Euro für Inventar-Ablöse, Umbaukosten, Kaution, Anlaufverluste in den ersten Monaten und Betriebsmittel. Wer darunter startet, hat zu wenig Reserve für das Unerwartete. Die staatliche Förderung ist auch bei Pachtbetrieben anwendbar — KfW-Startgeld (bis 200.000 Euro, 80% Bundesgarantie) finanziert Betriebsmittel und Investitionen, nicht nur Immobilienkäufe.
Wie lang sollte ein Pachtvertrag laufen?
Mindestens 5 Jahre, besser 8–10 Jahre. Warum? Weil du 1–2 Jahre brauchst bis der Betrieb wirklich läuft. Dann hast du 3–5 Jahre zum Ernten. Dann willst du idealerweise verlängern oder übergeben. Zu kurze Laufzeiten geben dir nicht genug Zeit um zu profitieren. Zu lange Laufzeiten binden dich wenn der Betrieb nicht läuft.
Was ist eine Kaution beim Pachtvertrag?
Typischerweise 3 bis 6 Monatsmieten als Kaution. Bei 3.000 Euro Monatsmiete: 9.000 bis 18.000 Euro die du bei Vertragsabschluss zahlst und bei ordnungsgemäßem Vertragsende zurückbekommst. Dieser Betrag fehlt dir im laufenden Betrieb — plan ihn als Kapital ein, nicht als Investition.
Muss ich eine neue Gaststättenerlaubnis beantragen?
In den meisten Bundesländern: Ja, als neue Betreiberin oder neuer Betreiber brauchst du eine eigene Konzession (Gaststättenerlaubnis oder Anzeige nach Landesrecht). Die Konzession des Vorpächters ist an seine Person gebunden und nicht übertragbar. Prüfe das im Vorfeld, da die Beantragung mehrere Wochen dauern kann.
Was passiert wenn der Verpächter die Immobilie verkauft?
Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete/Pacht" gilt auch in der Gastronomie. Ein neuer Eigentümer übernimmt bestehende Pachtverträge. ABER: Das gilt nur wenn dein Vertrag im Grundbuch eingetragen ist oder der neue Eigentümer nachweislich von der Pacht wusste. Lass deinen Anwalt prüfen wie dein Vertrag bei Eigentümerwechsel abgesichert ist.
Wie ist Pacht steuerlich zu behandeln?
Pachtzahlungen sind als Betriebsausgaben vollständig abziehbar. Auf die Pacht fällt Umsatzsteuer an (19% für gewerbliche Räume) — es sei denn der Verpächter hat auf Umsatzsteuerpflicht verzichtet. Als Unternehmer kannst du diese Vorsteuer zurückfordern. Die Details klärst du mit deinem Steuerberater.
Kann ich einen Pachtvertrag kündigen wenn das Restaurant nicht läuft?
Nur unter den vertraglich vereinbarten Bedingungen. Außerordentliche Kündigung ist nur bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen des Verpächters möglich. Wenn der Betrieb wirtschaftlich schlecht läuft: kein außerordentlicher Kündigungsgrund. Deshalb ist die Laufzeit und die Ausstiegs-Option bei Vertragsabschluss so entscheidend.
📋 Die Pachtvertrag-Checkliste — kostenlos im Newsletter
15 Punkte die du BEVOR der Unterschrift prüfst, mit den konkreten Klauseln die du in einem fairen Vertrag verlangst.
→ Jetzt kostenlos anmelden: [restaurantwerbung.de/newsletter]
Fazit — Pachten ist kein Risiko. Den falschen Vertrag unterschreiben schon.
Restaurant pachten kann der klügste Einstieg in die Gastronomie sein.
Es ist der Weg mit dem geringsten Kapitalbedarf, dem schnellsten Zeithorizont bis zur Eröffnung und dem geringsten Immobilienrisiko.
Und es ist gleichzeitig der Weg auf dem die meisten Fehler passieren — weil die meisten Pächter einen Vertrag unterschreiben ohne ihn zu verstehen.
Fünf Dinge die du jetzt weißt:
- Die Pachtquote ist die wichtigste Zahl vor der Unterschrift. Über 15% bei der heutigen Kostenstruktur: nicht unterschreiben, nachverhandeln oder gehen.
- Die 7 Vertragsfallen — Rückbau, Instandhaltung, Konkurrenzschutz, Kündigung, Staffel, Übertragung, Betriebspflicht — können zusammen leicht 100.000 Euro kosten.
- Dein stärkster Verhandlungshebel ist der Leerstand des Verpächters. Nutze ihn — respektvoll aber klar.
- Die Kundendatenbank ist das eigentliche Asset bei einer Übernahme. Nicht das Inventar.
- Ein Marketing-System entscheidet mehr als die Pacht-Höhe. Wer das System nicht hat, rettet sich auch mit günstiger Pacht nicht.
- Restaurant kaufen: Der Leitfaden für die sichere Übernahme
- Restaurant übernehmen: Schritte, Kosten, Stolperfallen
- Restaurant eröffnen: Was es wirklich kostet
- Businessplan Gastronomie: Pacht als Kostenblock richtig einplanen
- Restaurant am schlechten Standort: Wie System die Lage schlägt
Das Gespräch auf Seite 7, Absatz 3 ist kein Ausnahmefall. Er passiert regelmäßig — an Gastronomen die unterschrieben haben ohne zu lesen.
Du weißt jetzt was du lesen musst.
Weiterführende Artikel:
